미등기 아파트 전세계약시 주의사항

＃미등기 아파트란

아직 소유권이전등기가 완료되지 않은 상태의 아파트를 말합니다.

신축 아파트들은 개인별로 소유권이전등기가 이루어지지 않고

시행사 명의로 소유권보존등기가 난 후에

소유자 개인의 소유권이전등기가 이루어지기 때문에

잔금을 치루고 나서도 등기가 나는데 까지 1~2개월 정도 더 걸릴 수 있습니다.

하지만 이런 상황에서도 입주가 시작되면서

매물은 쏟아져 나오고 등기완료 전에 임대차 게약이 

진행되는 경우가 많이 있습니다.

보통 신축 아파트의 경우 납부기간 내에 잔금을 치르지 않으면

중도금이나 잔금에 대한 연체이자를 부담해야 하기 때문에

전세보증금을 받아 분양 잔금을 치르고

등기를 완료하려고 하는 임대인이 많이 있습니다.

따라서 입주 초기에는 동일평수 평균 시세보다
60~80% 정도 저렴하게 매물이 나올 수 있습니다.

임차인 입장에서는 신축 아파트를 저렴한 금액에

구할 수 있고 보통 잔금 납부기간 이후에는

시세가 회복되기 때문에 등기 완료 전에 계약이 이루어지게 됩니다.

#미등기 아파트 전세계약시 주의사항

미등기 상태에서는 등기부등본을 열람하더라도

소유자현황을 확인할 수 없기 때문에 위험요소가 많이 있으니

반드시 확인해야하는 부분이 있습니다.

#분양계획서나 아파트공급계약서 원본 확인

진짜 소유자인지 확인하기 위해서는 반드시

분양계획서 상의 인물과, 동일인물이니 신분증을 놓고 대조해야 봐야 합니다.

그리고 언제든지 매매가 가능하기 때문에

소유자가 바뀔 수도 있으니 반드시 계약 직전 분양사무소에

소유자 명의를 확인하는 것이 중요 합니다.

#분양권에 대한 가처분이나 가압류 확인

나중에 전세보증금을 돌려받을 때 문제가 없기 위해서는

분양계획서에 가처분이나 가압류가 있는지 확인해야 합니다.

#계약은 평일에, 잔금처리 조건 특약걸기

전세보증금을 받으면 바로 분양 잔금을 치르고

등기까지 마치는지 은행에 따라가서 바로 확인하는것이 좋습니다.

또한 전세보증금은 집주인 실명 계좌로 송금하고,

즉시 분양 잔과 선수관리비를 납부히자 않으면

전세계약을 해지한다는 특약을 걸어 혹시나 임대인이 돈을 다른 곳에 사용하더라도

법적으로 안전하게 전세보증금을 돌려받을 수 있습니다.

#전입신고 및 확정일자

전입신고 및 확정일자를 받으면 주탁임대차보호법으로

대항력과 우선변제권을 취득할 수 있습니다.

만약 집이 경매로 넘어가거나 소유자가 바뀌더라도

임대차 게약이 존속함을 주장할 수 있고

계약 종료 후에 전세보증금을 받을 수 있는 권리가 생깁니다.

또한 주민등록 및 확정일자는 임대인 앞으로

소유권이전등기가 경료되기 전에 하는 것이 좋습니다.

#전세금+대출금은 분양금액의 70% 이하로

임대인이 이미 중도 대출 등이 실행된 상태일 수 있는데,

보통 아파트가 경매에 나올 때 평균 낙찰률이 70% 정도 되기 때문에

이 점도 유의해서 살펴보는 것이 좋습니다.